Arrendamientos de locales de negocio y COVID-19: medidas aprobadas

Arrendamientos de locales de negocio y COVID-19: medidas aprobadas

¿Qué ocurre con la obligación de pago de las rentas arrendaticias en el marco de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda durante el estado de alarma y una vez finalizado el mismo?

Como explicábamos en la entrada anterior, la paralización de la actividad que afecta a gran número de empresas y particulares, y que trae causa de la crisis del coronavirus/COVID-19, afecta, lógicamente, a sus obligaciones de pago. Entre estas obligaciones de pago que pueden verse comprometidas, se encuentra el abono de la renta de locales en alquiler para el desarrollo de actividades que se encuentran paralizadas, y cuyas rentas, en principio, deberían seguir atendiéndose.

El Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, publicado en el BOE de 22 de abril de 2020 (RDL 15/2020), contiene una serie de medidas aplicables a ciertos contratos de arrendamiento, y que tienen por objeto reducir los costes operativos aparejados a los mismos.

En los últimos días, hemos recibido por parte de nuestros clientes gran número de consultas sobre estas medidas recientemente aprobadas, y, desde BESTAX Abogados y Asesores Tributarios, a través de este artículo, ofrecemos un resumen sobre las mismas.

¿A quién van dirigidas estas medidas?

Las medidas van dirigidas a autónomos y pymes arrendatarios, que no hubieran pactado con su arrendador, antes de la publicación del RDL 15/2020, alguna moratoria o reducción de renta.

¿Qué arrendamientos se encuentran afectados por las mismas?

Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, de conformidad con lo indicado en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

¿Qué medidas concretas se incluyen?

Por una parte, se establece una moratoria ordinaria, recogida en el artículo 1 del RDL 15/2020, y aplicable a arrendamientos en los que la parte arrendadora sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (es decir, la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m²).

Por otra parte, se establece una moratoria extraordinaria o posibilidad de rebaja, recogida en el artículo 2 del RDL 15/2020, y aplicable a arrendamientos en los que la parte arrendadora no sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor.

¿En qué consisten las medidas anteriores?

La moratoria ordinaria consiste en que, de manera automática, se aplicará una moratoria en el pago de la renta arrendaticia. La renta se aplazará, sin penalización, ni devengo de intereses, mediante el fraccionamiento de las cuotas aplazadas a lo largo de un plazo de dos años (contados desde la finalización del estado de alarma y sus prórrogas, o desde el restablecimiento del arrendatario afectado tras el impacto de la crisis, con un límite de cuatro meses contados desde la terminación del estado de alarma y sus prórrogas, y en todo caso, dentro de la vigencia del contrato).

La moratoria extraordinaria o posibilidad de rebaja consiste en que el arrendatario podrá solicitar al arrendador el aplazamiento o una rebaja de la renta.

Se autoriza además a las partes arrendadora y arrendataria para que dispongan de la fianza arrendaticia, a fin de aplicarla al pago de la renta.

¿Qué duración tienen estas medidas y a qué rentas afectan?

En el caso de la moratoria ordinaria, la misma afectará al periodo de tiempo durante el cual dure el estado de alarma y sus prórrogas y las mensualidades siguientes, si fuera necesario para minimizar el impacto de la crisis, hasta un máximo de cuatro meses. No obstante, se indica en el RDL 15/2020 que la moratoria se aplicará a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia.

En el caso de la moratoria extraordinaria o posibilidad de rebaja, la misma se aplicará al periodo que se determine entre las partes, si bien puede tomarse como referencia el mismo alcance previsto para la moratoria ordinaria.

¿Qué requisitos deben cumplirse para poder beneficiarse de estas medidas?

El artículo 3 del RDL 15/2020 enumera los requisitos que deben cumplirse para la aplicación de la moratoria ordinaria y de la moratoria extraordinaria o posibilidad de rebaja.

En el caso de las pymes, se precisa: no superación de los umbrales recogidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital (esto es, que el total del activo no supere los cuatro millones de euros, que la cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros y que el número de trabajadores no sea superior a cincuenta); suspensión de la actividad como consecuencia directa de la declaración del estado de alarma o alternativamente reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75% respecto al promedio mensual del mismo trimestre del año anterior al que pertenece dicho mes.

En el caso de los autónomos, se exige: afiliación a la Seguridad Social; suspensión de la actividad como consecuencia directa de la declaración del estado de alarma o alternativamente reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75% respecto al promedio mensual del mismo trimestre del año anterior al que pertenece dicho mes.

El cumplimiento de los requisitos anteriores deberá acreditarse por parte del arrendatario ante el arrendador. La suspensión de la actividad se acreditará mediante el certificado emitido por la AEAT o el órgano competente. La reducción de la actividad se acreditará mediante declaración responsable emitida por el arrendatario, que deberá basarse en la información y documentación contable correspondiente, cuya exhibición puede ser requerida por el arrendador, estando el arrendatario obligado a mostrarla.

¿Cuándo y cómo debe solicitarse la aplicación de las medidas anteriores?

La moratoria ordinaria habrá de ser solicitada por el arrendatario al arrendador en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL 15/2020, y deberá ser aceptada por el arrendador, si bien el arrendatario deberá acreditar el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3 del RDL 15/2020.

La moratoria extraordinaria o posibilidad de rebaja podrá ser solicitada por el arrendatario al arrendador en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL 15/2020. El arrendatario deberá acreditar el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3 del RDL 15/2020. El RDL 15/2020 no recoge de manera expresa la obligación del arrendador de aceptar de moratoria extraordinaria o rebaja solicitada por el arrendatario.

Ciertamente, la aprobación de las medidas anteriores puede resultar tardía (exactamente transcurridos más de 40 días desde la declaración del estado de alarma), cuando tanto arrendadores, como arrendatarios, pueden haber alcanzado pactos de aplazamiento o reducción de la renta más onerosos que los que podrían haber obtenido en aplicación de las medidas aprobadas. Además, algunos aspectos pueden dar lugar a diferentes interpretaciones. Es por ello que entendemos que estas medidas generarán serias dudas y darán lugar a escenarios muy diversos, cuyo análisis requerirá asesoramiento experto. Desde BESTAX Abogados y Asesores Tributarios ofrecemos asesoramiento en todas estas cuestiones. Puedes contactar con nosotros a través del siguiente enlace.

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